Wprowadzenie:
W dzisiejszych czasach oferta dostępna na rynku kredytowym jest niezwykle szeroka i dostosowana do potrzeb i oczekiwań dużej grupy ludności. Z tego powodu rozeznanie w takim szerokim wachlarzu propozycji może być trudne, ale nie niemożliwe. Trzeba po prostu poświęcić trochę czasu na zapoznanie się z warunkami kredytów mieszkaniowych oferowanych przez różne banki oraz z warunkami takich kredytów.
Nie należy spieszyć się z wyborem oferty, ponieważ kredyt hipoteczny brany jest zazwyczaj na 20 do 30 lat, a więc jest to jedna z ważniejszych decyzji finansowych w naszym życiu. Należy ją dobrze przemyśleć, ponieważ chodzi o duże pieniądze.
Najważniejsze elementy oferty:
Oczywiście jest kilka elementów w ofercie kredytowej banków, na które koniecznie należy zwrócić uwagę rozważając daną propozycję. Należy sprawdzić szczególnie takie elementy, jak rzeczywiste oprocentowanie, wszystkie prowizje i opłaty, długość spłaty kredytu, wysokość wkładu własnego, wymagane formy zabezpieczeń, okres oczekiwania na decyzję. Można także rozważyć wzięcie takiego kredytu w walucie obcej (najczęściej w dolarach, euro lub frankach szwajcarskich). Ponosi się jednak dodatkowe ryzyko walutowe.
Najistotniejszym kryterium wyboru jest oprocentowanie rzeczywiste kredytu. Bowiem przy tak długim okresie spłaty (20-30 lat) prowizje za rozpatrzenie wniosku, itp. Mają mniejsze znaczenie. To właśnie od oprocentowania zależą rzeczywiste koszty kredytu. Najwyżej oprocentowane są kredyty w złotówkach, najniżej we frankach szwajcarskich. Przy tak długim okresie spłaty zobowiązań oprocentowanie jest najczęściej zmienne.
Koniecznie trzeba też wrócić na wysokość wkładu własnego. Zazwyczaj minimalny wkład własny kształtuje się na poziomie 20 - 25% wartości inwestycji. Zazwyczaj też im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki można wynegocjować z bankiem (np. niższe oprocentowanie). Warto też zwrócić uwagę na wymagania poszczególnych banków co do wkładu własnego. Nie wszystkie bowiem zaliczą nam wartość obecnego mieszkania jako wkład własny, jeśli chcemy zamienić je na większe.
Szczególną uwagę należy zwrócić n a opłaty, bowiem banki mają tendencje do urywania niektórych opłat, przez co klientów czasami spotyka niemiła niespodzianka. Najczęściej banki pobierają opłaty za udzielenie kredytu, za rozpatrzenie wniosku, czasami tez za wcześniejszą spłatę. Należy też doliczyć koszty ubezpieczenia mieszkania oraz wynagrodzenie dla rzeczoznawcy. Oczywiście należy szukać takiej instytucji, która zaoferuje najniższe stawki tych opłat i prowizji.
Sposoby spłaty ratalnej:
Rata, która jest spłacana przez klienta dzieli się na dwie części: ratę kapitałową i ratę odsetkową. Rata kapitałowa to część zaciągniętego kredytu, którą w danym okresie (najczęściej miesiącu) spłacamy. Natomiast rata odsetkowa, to część należnych odsetek naliczonych od kapitału pozostałego jeszcze do spłaty.
Istnieją dwie drogi spłaty kredytu - w ratach malejących albo w ratach równych.
W przypadku rat równych - rata spłacana przez klienta jest przez cały okres spłaty kredytu jednakowej wysokości. W początkowym okresie spłaty większą cześć tej raty stanowią odsetki, przez co zadłużenie zmniejsza się bardzo powoli. W efekcie tego odsetki co miesiąc naliczane są od bardzo wolno malejącego zadłużenia pozostałego do spłaty.
W przypadku rat malejących - początkowo spłacamy raty większe niż w wariancie "rat równych", później jednak stają się one stosunkowo niskie. Jest to spowodowane tym, że w tym systemie w każdym miesiącu spłacamy stałą część zadłużenia + odsetki naliczone od pozostałej części zadłużenia. W ten sposób nasze zadłużenie względem banku zmniejsza się systematycznie o równą wartość.
Jeśli więc tylko jesteśmy w stanie ponieść ciężar początkowo wysokich rat malejących, powinniśmy wybrać ten wariant. W ten sposób całe koszty spłaty kredytu będą mniejsze.
Kredyt w złotych czy w dewizach?
Większość baków oferuje klientom możliwość zaciągania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych - najczęściej w dolarach, euro lub we frankach szwajcarskich. Niższe oprocentowanie takich kredytów niesie jednak ze sobą ryzyko walutowe. Zazwyczaj zadłużenie spłacamy w złotówkach, a bank przewalutowuje naszą wpłatę na walutę kredytu. Obecnie najbezpieczniej jest zaciągać kredyt w złotówkach, albo w takiej walucie w której otrzymuje się wynagrodzenie.
Pomoc niezależnego doradcy finansowego może okazać się w dzisiejszych czasach niezbędna, ze względu na ilość i różnorodność ofert kredytowych. W Polsce na rynku finansowym działa około 30 banków, każdy z nich oferuje różnorodne linie kredytowe. Aby więc sprawdzić ofertę większości z nich niezbędne jest poświęcenie olbrzymiej ilości czasu i energii.
Na szczęście na rynku polskim rozwinęły się już firmy doradcze, pośredniczące w wybieraniu ofert kredytowych (i nie tylko), dostosowanych do oczekiwań i potrzeb poszczególnych klientów. Podstawową zasadą działania takich firm jest bezpłatność (to nie klient ponosi koszty działania doradców, ale instytucje finansowe, takie jak banki). Opiera się to zazwyczaj o system prowizyjny. Korzystając z usług takiego doradcy możliwe jest porównanie na miejscu, z pomocą doświadczonej i wykwalifikowanej osoby, oferty przynajmniej kilku instytucji finansowych. Taki doradca powinien też policzyć koszty kredytu i wysokość rat, wypełnić wniosek i złożyć go w banku. Dodatkowo do jego obowiązków należy dopilnowanie, aby został on rozpatrzony w terminie.
Na polskim rynku działają takie firmy doradcze, jak Tacoma, Expander, GoldenEgg, Xelion, Open Finance.
Innym rozwiązaniem, które jest coraz częściej oferowane, jest pośrednictwo inwestora w udzielaniu kredytów na zakup oferowanych mieszkań. Najczęściej przyjmuje to postać porozumienia podpisanego przez inwestora z bankiem udzielającym kredytów. Jest to korzystne dla klienta z kilku powodów. Po pierwsze, najczęściej wiąże się z obniżeniem wymaganego wkładu własnego. Po drugie, znacznie spadają koszty zaciągnięcia takiego kredytu - najczęściej opinia rzeczoznawcy już nic nie kosztuje, a deweloper albo spółdzielnia mieszkaniowa poręczają spłatę takiego kredytu. Po trzecie, świadczy o solidności wykonawcy. Banki podpisują porozumienia tylko z solidnymi, wypłacalnymi inwestorami, którzy realizują terminowo i zgodnie z planem swoje inwestycje.
Ulga odsetkowa:
Jedną z nowych ulg, która ma zachęcić do budowania i kupowania nowych mieszkań, jest ulga odsetkowa. Kupując nowe mieszkanie możemy odsetki odliczyć od dochodu. Dzięki temu podatek PIT będzie niższy. Są jednak liczne warunki, z których najważniejsze, to:
- Kredyt został przyznany po 1 stycznia 2002 roku
- Kredytu udzielił bank lub SKOK (Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo - Kredytowa)
- Inwestycja nie trwała dłużej niż 3 lata
- Do tej pory nie wykorzystywano ulg budowlanych i podobnych (np. na zakup działki)
Odliczeniu podlegają odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty 189.000 zł.
Porównanie oferty kilku banków w zakresie kredytów mieszkaniowych (na dzień 10.06.2006r)[1]:
|
Bank
|
Kredyt
|
Min wysokość [PLN]
|
Max wysokość
|
Okres kredytu
|
Min wkład własny
|
|
GE Money Bank Mieszkaniowy
|
Kredyt hipoteczny
|
24000
|
80% standardowo, 95% z ubezpieczeniem wkładu własnego, 100 % dla Młodych Profesjonalistów
|
10, 20, 30 lat
|
20% - standardowo, 5% - z ubezpieczeniem wkładu własnego, 0 % - dla Młodych Profesjonalistów
|
|
Kredyt Dom i Biznes
|
24000
|
80% wartości nieruchomości
|
10, 20, 30 lat
|
20%
| |
|
Bank Millennium
|
Kredyt Hipoteczny
|
20000
|
do 100% wartości nieruchomości
|
od 6 do 40 lat
|
0% - z ubezpieczeniem wkładu własnego, 10% - dla PLN, 20% dla CHF, USD, EUR
|
|
Kredyt Hipoteczny Biznes
|
50000
|
do 70% wartości nieruchomości
|
od 5 do 20 lat
|
30%
| |
|
Kredyt Refinansowy
|
-
|
do 100% wartości nieruchomości
|
od 6 do 25 lat
|
0% - z ubezpieczeniem wkładu własnego, 10% - dla PLN, 20% - dla CHF, USD, EUR
| |
|
Bank BPH
|
Kredyt budowlano hipoteczny
|
-
|
do 100% wartości inwestycji, 80% - standardowo
|
do 32,5 roku
|
0% - z ubezpieczeniem wkładu własnego, 20% - standardowo
|
|
Kredyt hipoteczny
|
-
|
do 100% wartości nieruchomości
|
do 31,5 lat
|
0% - z ubezpieczeniem wkładu własnego, 20% - bez ubezpieczenia
| |
|
Kredyt lokatorski
|
-
|
100.000 PLN lub równowartość w walutach, nie wyższa niż 60% wartości nieruchomości
|
do 10 lat
|
0%
| |
|
mBank
|
mPlan
|
30000
|
do 100% wartości nieruchomości
|
do 45 lat
|
0%
|
|
DomBank
|
Kredyt mieszkaniowy
|
20000
|
do 100% wartości nieruchomości
|
do 30 lat
|
0%
|
|
Deutsche Bank PBC
|
Kredyt mieszkaniowy
|
20000
|
do 100% wartości nieruchomości
|
do 30 lat w PLN, EUR, do 20 lat w CHF, USD
|
0%
|
|
Santander Consumer Bank
|
Kredyt hipoteczny
|
10000
|
do 100% wartości nieruchomości
|
32,5 roku - budowa domu jednorodzinnego, letniskowego, lokalu użytkowego, garażu;
31,5 roku - na pozostałe cele
|
0% z ubezpieczeniem wkładu własnego
|
|
MultiBank
|
Kredyt hipoteczny
|
80000
|
do 100% wartości nieruchomości
|
do 45 lat
|
0% z ubezpieczeniem wkładu, 20% bez ubezpieczenia
|
|
Raiffeisen Bank Polska S.A.
|
Kredyt mieszkaniowy
|
50000
|
-
|
do 30 lat
|
0% - z ubezpieczeniem wkładu własnego, od 10% - w pozostałych przypadkach
|
|
Fortis Bank
|
Kredyt hipoteczny Fortis
|
30000
|
do 100% wartości nieruchomości
|
do 35 lat
|
0%
|
|
Kredyt budowlano-hipoteczny Fortis
|
30000
|
do 100% wartości przedsięwzięcia
|
do 35 lat
|
0%
| |
|
PKO BP
|
Kredyt mieszkaniowy WŁASNY KĄT LOKATORSKI
|
-
|
50 000
|
do 10 lat
|
0%
|
|
Kredyt mieszkaniowy WŁASNY KĄT HIPOTECZNY
|
-
|
do 80 % wartości nieruchomości, do 100% wartości inwestycji
|
do 30 lat
|
20%
| |
|
Kredyt mieszkaniowy WŁASNY KĄT BIZNES
|
-
|
do 80 % wartości nieruchomości, do 100% wartości inwestycji
|
do 15 lat
|
20%
| |
|
BZ WBK
|
Kredyt hipoteczny
|
10000
|
do 95% kosztów inwestycji mieszkaniowej
|
do 30 lat w PLN i EUR, do 15 lat w USD i GBP
|
20% w walucie, 10% w PLN, 5% z ubezpieczeniem wkładu własnego, 0% dla Młodych Niezależnych
|
Podsumowanie:
Zakup mieszkania jest jednym z największych i najważniejszych zakupów w naszym życiu. Spłata zaciągniętego na ten cel kredytu będzie trwała kilkanaście - kilkadziesiąt lat. Dlatego niezwykle ważne jest dobranie oferty dostosowanej do naszych potrzeb i możliwości. Należy więc dokładnie przestudiować wszelkie materiały, które bank udostępni klientowi na temat swojej oferty. Należy zwracać szczególna uwagę na wszystkie szczegóły oferty. Nie jest to łatwe zadanie i na pewno nie należy się spieszyć i podejmować pochopnych decyzji. Jest to bowiem decyzja na prawie całe życie i może ona rzutować na naszą przyszłość.
[1] Dane uzyskane z serwisu www.money.pl
